(
(
Un bref historique
Beaucoup de gens sont surpris de découvrir qu’il y a énormément de constructions, d’extensions et de piscines illégales (ou sans permis) dans tout l’Algarve. Il y a des raisons historiques et pratiques à cela.
Si nous regardons quelques années en arrière, le processus de construction d’une piscine ou de modification d’une maison existante était aussi lent, coûteux et lourd que le processus de construction d’une nouvelle maison. Les délais d’approbation des projets se mesuraient (et se mesurent encore dans de nombreux cas) en années et non en mois. Le résultat net de cette situation est qu’il était moins cher, plus rapide et plus facile de construire quelque chose sans autorisation et de le légaliser par la suite, plutôt que de suivre la procédure correcte. Comme il n’y a pas de contrôle manifeste des constructions sans permis (en général, les municipalités n’envoient pas de personnes à la recherche d’infractions), il n’y avait pas d’incitation à légaliser les constructions sans permis.
Découvrir la vérité
Lors de l’achat d’une propriété en Algarve qui comporte des parties sans permis, les acheteurs doivent comprendre exactement ce qu’ils achètent. En raison de la nature disparate des registres relatifs aux propriétés et à la construction au Portugal, il n’est pas toujours facile de savoir quelles parties d’une propriété sont correctement autorisées. Il s’agit d’un sujet complexe en soi, et nous nous contenterons donc d’en donner un résumé ici.
La première chose que nous examinons, ce sont les plans estampillés de la propriété. Ceux-ci portent un cachet (ou “carimbo”) du conseil municipal, qui confirme qu’il s’agit bien des plans enregistrés auprès de la municipalité dans le cadre de la procédure de construction. Cependant, tous les biens immobiliers n’ont pas de plans enregistrés. Par exemple, un bien immobilier exempt de permis d’habiter n’aura pas de plans enregistrés auprès de la municipalité. Dans ce cas, les choses sont plus compliquées et moins claires.
Lorsqu’il existe des plans estampillés, ceux-ci peuvent être soigneusement comparés à la propriété physique réelle. Souvent, les propriétés peuvent ressembler aux plans mais sont plus grandes (on dit souvent que la maison “engordou” (a grossi), il faut donc le noter.
Pour être vraiment sûr que tout est correct, il est alors nécessaire de visiter la municipalité et d’inspecter l’ensemble du processus relatif à une propriété. Pour être vraiment sûr que tout est correct, il faut se rendre à la municipalité et inspecter l’ensemble du processus relatif à un bien immobilier, y compris toutes les informations enregistrées concernant le bien et toutes les inspections, etc.
Lorsqu’un bien est dispensé de permis d’habitation, la municipalité délivre souvent (mais pas toujours) un certificat confirmant cette dispense. Normalement, lorsque la demande de certificat a été faite, une forme de plans aura été soumise au conseil, afin que ceux-ci puissent être vérifiés.
Acheter ou ne pas acheter?
Vous avez donc trouvé la propriété parfaite en Algarve. Si votre agent immobilier est compétent, il vous a expliqué qu’il y avait des problèmes avec la propriété, et vous ne savez plus quoi faire. Dans de nombreux cas, la première réaction est de fuir, mais il faut prendre le temps d’enquêter sur les problèmes.
Dans de nombreux cas, les parties non autorisées ne sont pas très préoccupantes. Cependant, si les modifications/ajouts sont impossibles à légaliser, vous devez vous assurer que vous en comprenez les implications.
Ce n’est pas parce qu’un bien immobilier comporte des parties illégales qu’il ne peut pas être vendu, ou que vous ne devez pas l’acheter. L’information est essentielle.
Il convient de mentionner que certaines propriétés (principalement celles qui ne nécessitent pas de permis d’habitation) ont souvent des dossiers plutôt opaques et peu clairs. Cela signifie souvent qu’il n’est pas possible de définir exactement ce qui est autorisé, et qu’il faut donc faire des suppositions.
REN et RAN-beware
Si la propriété en question se trouve dans l’une des zones les plus protégées (REN ou RAN-réserve écologique ou agricole), la légalisation future sera plus compliquée, car il faut obtenir l’autorisation des entités responsables de ces zones.
Des restrictions supplémentaires en matière de construction sont souvent appliquées, et elles peuvent inclure une réduction de la surface construite autorisée et même une charge sur la propriété qui vous empêche de la vendre pendant 10 ans.
Pièges à éviter
Dans le passé, il y avait moins de règles concernant ce que vous pouviez construire, où vous pouviez le faire, les dimensions de la construction, etc. Il est probable que les règles d’urbanisme aient changé depuis la construction initiale.
Si la construction existante n’est pas conforme aux règles d’urbanisme actuelles, il sera difficile (et dans certains cas impossible) de la légaliser.
Les problèmes les plus courants sont les suivants :
- Construction trop proche des limites de la parcelle
- Surface construite plus grande que ce qui est actuellement autorisé
- Plus d’étages/de niveaux construits que ce qui est actuellement autorisé
Projet de légalisation
Si vous souhaitez résoudre les problèmes liés à votre propriété, vous pouvez soumettre un projet à la municipalité, en demandant de légaliser les parties de la propriété qui ne sont pas autorisées. Il s’agit d’une procédure formelle qui doit inclure des dessins d’architecture (et, dans certains cas, d’ingénierie et de construction) et un cahier des charges, des études sur les PDM (règles d’urbanisme) et toutes les autres autorisations qui peuvent être nécessaires de la part de tiers. Si une propriété a été construite avant 1989, vous pouvez demander la légalisation sur cette base, bien que vous deviez prouver l’âge de la propriété.
Si les parties non autorisées ont été construites après 1989, il n’y a pas de droit “automatique” à la légalisation, ce qui peut donner lieu à un projet de légalisation plus compliqué. Dans tous les cas, rien n’est garanti, car le conseil municipal décidera de ce qu’il autorisera à légaliser.
Le délai pour mener à bien un projet de légalisation n’est pas défini, et il est normalement supérieur à un an. Si des autorisations sont nécessaires de la part d’autres entités, cela augmentera le temps nécessaire.
Évaluations bancaires et parties non autorisées
Vous pouvez acheter un bien immobilier avec des parties non autorisées et obtenir un prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, l’expert de la banque donnera une valeur zéro en ce qui concerne les parties non autorisées, ce qui réduira le montant que la banque est prête à vous prêter.
Si un processus de légalisation est en cours au moment de l’évaluation, l’expert peut donner deux valeurs. l’une “en l’état” et l’autre une fois que la légalisation est terminée.
Résumé
La gestion des parties non autorisées des propriétés en Algarve fait partie intégrante de l’achat et de la vente de biens immobiliers. Si vous êtes bien informé et que vous comprenez les implications et les restrictions qui existent, il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas acheter une propriété avec des parties non autorisées.